北京市社会科学院-利来w66
引领商务休闲时尚
开创生态居住典范
曹妃湖岛屿开发项目
概念性规划
北京市社科院 丁军
本项目概念性规划方案受唐山市唐海县政府委托而作。
曹妃湖岛屿开发项目概念性规划
一、曹妃湖岛屿开发项目概况
1、 岛屿项目
本岛屿项目指河北省唐海县曹妃甸湿地公园曹妃湖1号岛、2号岛和3号岛。每座岛屿陆地面积约100亩，岛上陆地面积共计约300亩。
曹妃湖水面面积约10000亩，呈东西向长方形湖面，长约
1号岛毗邻曹妃湖东部南岸，与南岸陆路相连。
2号岛毗邻曹妃湖西部南岸，与南岸陆路相连。
3号岛毗邻曹妃湖东部北岸，与北岸陆路相连。
2、 岛屿周边水面景观项目
每座岛屿迎水坡面斜度为1：8（坡高与坡长之比）。如果坡高为
考虑到水体植物景观，以及水上建筑景观，岛屿外延水面控制半径不应低于
3、 曹妃湖南岸湿地风情街项目
曹妃湖南侧为湿地公园中央景观大道。景观大道与1号岛、2号岛陆路出口相通，为营造1号岛、2号岛与景观大道的聚合效应，拟考虑在景观大道和曹妃湖南岸之间区域打造一条“曹妃湖湿地风情街”（暂命名）。
二、本项目区位简析
1、曹妃湖周边环境
曹妃湖北岸西段为湿地保护者俱乐部（约275亩）、北岸中段为生态人居示范村（约496亩）、北岸东段为商务中心区（约427亩）。
曹妃湖西岸为首钢外国专家公寓、总统别墅区、休闲别墅区、以及星级酒店设施和商务设施（约1000亩）。继续向西延伸，则为颇具规模的欧式田园风格的星罗棋布的湿地休闲别墅群落（约3000亩）。
曹妃湖东岸为湿地苇床保护区以及绿植景观隔离带。
曹妃湖南岸为湿地公园中央景观大道。
曹妃湖周边的规划布局表明，该区域未来将成为会议产业、商务休闲产业、生态居住产业的聚合区。
2、曹妃甸湿地公园区位环境
曹妃甸湿地公园位于唐山南部“四点一带”开发区的核心位置。“四点一带”核心区域包括曹妃甸港及工业区、南堡开发区、滨海新城、海港开发区，以及沿海产业与城镇发展带。
环渤海主要经济中心：距离唐山1小时车程、距离天津或秦皇岛约1.5小时车程、距离北京约2小时车程，交通便利。
曹妃甸湿地公园的区位环境、交通便利条件以及独特的湿地资源，使曹妃甸湿地公园有可能成为方圆2小时车程辐射半径内的旅游、休闲、会议和度假区域中心之一。
3、唐海县区位环境
唐海县位于唐山市南端、沿海城镇带上，地处环渤海、环京津交汇地带，系曹妃甸港的直接腹地，唯一的陆路通道。
近期作为曹妃甸港口、工业区和滨海新城前期建设的服务基地，远期将成为曹妃甸新区城市群的重要组成部分。
随着曹妃甸港口经济的崛起，唐海县的城市基础设施和商业服务功能将会出现跨越式发展，城市基础设施和商业配套服务设施将会与湿地公园实现对接，未来唐海县商圈与曹妃湖休闲旅游圈相互依托、相互支撑的互动格局有可能形成。
三、项目立意和开发考虑的原则
1、前瞻性原则
唐海县面临的历史性机遇为唐海县经济的跨越式发展提供了可能。要把这种可能性转化为可行性，必须以前瞻性的理念统领一切。未来的区域经济竞争的一个关键点是，地方政府之间投资理念和投资软环境的差异。
对曹妃湖岛屿项目的开发将是：一流的理念和创意决定一流的规划，一流的规划引导一流的设计，一流的设计才能呼应一流的营销，一流的营销和一流的服务才能产生市场的“虹吸效应”，从而使唐海县在曹妃甸地区早期的经济发展角逐和市场竞争中抢占先机。
2、比较优势原则
方圆550平方公里的海岸湿地、内陆湿地、和人工湿地3大类中的11个湿地类型，以及鸟类自然保护区，是唐海县在环渤海地区中发展湿地生态旅游经济、会议经济、休闲度假经济、生态居住经济独树一帜的稀缺资源和比较优势。
从挖掘曹妃湖岛屿项目的比较优势、寻求差异化竞争路径出发，本项目将考虑：
（1）借鉴国内外湿地保护的成功经验，保持和修复岛屿天然的湿地原生态风貌，这是本项目的核心自然资源。本公司届时将重点考察杭州西溪国家湿地公园、上海吴淞湿地森林公园、深圳国家湿地公园、以及国外具有一定影响的湿地公园，将岛屿原生态的保护和修复放在首要位置。
（2）从环境保护和文脉传承的角度规划空间视廊，凸现其自然与人文融入一体的景观价值。通过对本地自然、历史、人文、古建、民俗、艺术等的深度挖掘和开发，打造独具特色的人文景观，这是本项目的核心人文资源。
（3）重视岛屿与周边水面环境的整体联系，建立湖与岛有机的景观体系，突出丰富多样的环境层次。通过对岛屿周边水面建筑和水生植物的营造和自然延伸，视觉上打通岛屿与水面的自然过渡，增加岛屿的亲水性。通过对岛屿周围再建局部可种植挺水植物的浅水区或袖珍岛屿，视觉上形成与主岛的相互呼应和衬托的自然关系。届时，公司将考虑在美、日、中选择三家规划公司进行招标，进一步完成“曹妃湖岛屿及风情街概念性总体规划”。通过对一流的生态景观规划公司、建筑设计公司、施工企业、楼宇营销公司和物业服务公司进行资源整合和精细化协作，构成本项目的核心管理资源。
3、吸引周边“经济发展极”高端资源原则
经济发展的三要素是土地、资金和人力资源，而决定这三要素的资源配置权却是由国家的宏观政策间接调配和企业家的直接决策完成的。因此，政策资源和企业家资源是经济发展的龙头资源。曹妃湖岛屿开发项目的市场需求定位是以会议客户、企业家客户以及社会各界精英人士为主体的，这些高端客户资源的引入，无疑对唐海县的政策支持、经济拉动、观念更新产生积极的影响。
4、差异化竞争原则
鉴于曹妃湖湿地公园的规划定位是会议、休闲、旅游、生态居住，本项目的开发在符合这一发展规划目标的同时，应避免与周边其他项目设计方案的趋同或同质竞争。项目设计方案和使用价值应突出岛屿的特色和环保生态技术的含量。
5、复合效应原则
曹妃湖岛屿项目的开发在考虑其经济合理回报的同时，还将对唐海县新的理念的引入、生态环保、节能技术的应用、政策和经济资源的拉动、以及唐海县的对外宣传产生积极的影响。
本项目争取打造成国家建设部绿色生态建筑示范区。
四、项目规划初步设想
1、规划要点初步要求
（1）项目的命名
项目的命名看似简单，实际文化内涵却十分丰富，命名如何，对未来的区域营销和发展十分重要。
项目的命名可以考虑以当地的湿地生态特征为取向，在潜移默化中接受环保生态氛围的熏陶。可暂定：
1号岛——荷花岛企业家生态居住休闲会所
2号岛——芦花岛企业家生态居住休闲会所
3号岛——钓鱼岛国际商务生态度假村
湿地公园中央大道北侧——曹妃湖湿地风情街
项目的命名也可以考虑以中国本地宗教道家文化为取向，道教崇尚自然，在人与自然的关系上追求天人合一的和谐境界。因此，以道家的核心理念和传说命名，将赋予岛屿丰富的文化内涵，也将为湿地的自然景观平添一道亮丽的人文色彩。
（2）自然生态景观的规划设计应突出“师法自然”的思想
植被物种的引入以当地为主，考虑冬季景观，通过植物驯化、土壤引进等措施，适当配置一些常青草木。
岛屿的地貌应考虑一定的自然起伏，并通过绿植、景石、亭阁和建筑等，强调这种变化的立体空间层次。
尽量利用当地植被、木才、石材等自然条件作为岛屿生态景观布局的主要元素。
建筑造型、以及外立面装饰材料的运用应与自然生态环境相协调。摒弃时下豪华、张扬、现代的大型建筑形态，让建筑自然融入环境，成为自然生态中的一员，使之建筑的风格和功能古朴之中不失舒适，沉稳之中不乏奢华，低调之中彰显品质，力求创造一种与原生态岛屿相得益彰的氛围。
增加岛屿堤岸的亲水性，通过对岛屿附近水面的景观布置，来增加堤岸外延的变化，使岛屿与湖面自然过渡。
岛屿的总体外观效果应达到：一座绿岛生长于湖中，并向周边蜿蜒舒展，与周边水上景观相互呼应，岛上绿植叠翠，造型各异的建筑、楼阁掩映其中，与浩渺广阔的湖面一同构成一幅水岛风情画卷。
（3）生态环保建筑的应用
生态环保建筑的设计应考虑：
节能技术：墙体外保温的设计、太阳能系统的引入、屋顶的绿化及采光通风
地热的利用：采暖、温泉浴
雨水的收集及利用
园林硬化路面做透水性铺装等
2、荷花岛企业家生态居住休闲会所（1号岛）
（1）项目定位及建筑风格
功能定位：曹妃湖湿地公园生态居住、休闲疗养、娱乐运动亮点。
外溢功能：企业家信息和招商引资聚集效应、带动高端消费市场需求、高档商务群体投资示范效应、土地区位价值的提升等。
客户定位：企业家、以及社会各界精英人士。
建筑风格：中西合璧的庭院别墅，三重院落。前庭为半开放式，与公共景区保持空间的交流和对话；中庭为至爱亲朋聚会赏花观月之地；后庭为露天温泉疗养之所。别墅围合结构吸取了中国传统四合院的元素，采取三面围合形式，围合中心为中庭花园。建筑造型融合美日乡村别墅风格。
（2）岛上布局设想
岛内面向西北外延区域规划丘陵植被公共景区。考虑到冬季主导风向为西北风，通过营造绵延的山体丘陵，形成生态宜居的西北屏障；通过配置不同品种的竹林、松林、黄杨灌木林、丹麦草等四季常青的绿植，强化地貌的多层次特征和冬季的视觉景观；通过亭台、栈道、景石跌水等的点布，以及蜿蜒起伏路径的穿插，使漫步者达到移步换景的视觉效果。
岛上地形设计一定高差，庭院别墅建筑错落分布，并注意不同户型、造型和外饰的差异化布局，摒弃整齐排列的呆板布局，在一些公共街区设计水系、山石等造型景观。
岛上设有业主会所。
（3）岛周边水面布局设想
水上建筑的主要元素为栈道、栈桥、鸟类栖息木屋、钓鱼观景亭台、码头等，选材力求自然朴实的当地本色材料。
水上自然景观布局参见：本文三——2——（3）节内容。
荷花岛周边水面植物以荷花为主体水生植物进行配置。
（4）岛与湖岸连接通道设想
通过对通道堤岸分层次进行绿植规划，形成水上绿色走廊景观。
对通道中心线区域设置绿植景观带或景石，或设置岛门影壁，规避直线通道在中国传统审美情趣上的一览无遗之缺憾。
岛门的设计与岛内建筑风格要统一。
3、芦花岛企业家生态居住休闲会所（2号岛）
（1）项目定位及建筑风格
与荷花岛相统一。
（2）岛上布局设想
岛内面向东南1/3偏心区域规划水系公共景区。通过挺水植物、水面植物和水中植物的立体栽培，以及水岸花草、灌木、山石的有机组合，创造一个自然的湿地生态环境；通过引入湿地鸟类、鱼虾蟹、动植物等，展示湿地的生物多样性；围绕水系，营造体验与水有关的各类休闲活动设施，使业主产生置身原生态、感受原生态、探索原生态的体验和趣味。
其他布局风格与荷花岛相统一。
（3）岛周边水面布局设想
布局风格与荷花岛相统一。
芦花岛周边水面植物以芦花为主体水生植物进行配置。
（4）岛与湖岸连接通道设想
风格与荷花岛相统一。
4、钓鱼岛国际商务生态度假村
（1）项目定位及建筑风格
功能定位：曹妃湖湿地公园国际国内中小型会议、商务休闲、生态旅游、娱乐运动亮点。
外溢功能：政府会议引致的公关效应和政策效应、商务会议带来的投资效应和信息效应、高端消费市场需求的拉动、高档商务群体的经济辐射效应、土地区位价值的提升等。
客户定位：国际国内政府官员、国际国内企业家、以及社会各界精英人士。
建筑风格：别墅散落式生态花园酒店，借鉴东南亚度假别墅建筑风格和装饰元素，将海岛风情元素与本岛自然景观相融合。
每栋别墅配有露天温泉养生池。
其他与荷花岛相统一。
（2）岛上布局设想
岛上中心景区将规划“人造天然生态泳池”，将瀑布、水生植物、山石、游鱼、岸边绿植景物与生态泳池融为一体。
岛上设有跑步道和健身区。
其他与荷花岛风格相统一。
（3）岛周边水面布局设想
突出钓鱼岛周边水面钓鱼设施的营造。
其他与荷花岛风格相统一。
（4）岛与湖岸连接通道设想
岛门的设计与岛内东南亚建筑风格相统一。
其他与荷花岛风格相统一。
5、曹妃湖湿地风情街
（1）项目定位
湿地休闲、旅游人士观光、餐饮和购物。
荷花岛、芦花岛商业配套便利设施。
丰富湿地公园景观大道人文景观、聚集旅游人气，规避景观大道笔直、单调、层次景物变化不足的视觉效果。
（2）风情街两侧布局设想
湿地科普雕塑展示区——采取喜闻乐见的科普教育手段，巧妙利用当地石材、木才，以雕塑、造型等艺术表现形式，再现湿地的起源、演变和水文循环的自然过程、以及湿地对人类居住和工业区域的净化功能，以提高游客对湿地保护意识重要性的认识。
当地工艺品展示区——突出曹妃湖湿地主题的旅游纪念品、手工艺品、芦苇编织工艺品、渤海牡蛎、贝壳艺术品、土特产品等。
露天酒吧区——规划民间表演艺术观赏场地，如皮影、乐亭大鼓等。
曹妃湖风味美食区——在河渠水上修建木栈道和亭台、草顶木屋，品尝水上人家水产品美食，再现水上渔业文化。
“曹妃湖湿地风情节”——与当地政府、文化创意策划公司联合打造一年一度的“曹妃湖湿地风情节”。
（3）水系与植物景观布局设想
待政府规划要求和土地用途明确后定。
五、项目的潜在不利因素
1、来自曹妃湖北方的造纸厂的水污染
造纸厂问题解决早、损失小，否则将会造成各方面的被动。
2、曹妃湖东侧唐曹高速的噪音污染和视觉冲击
建议尽早采取隔音墙以及爬藤植物等环保措施。经济要发展，环境应先行。
3、岛屿地面可能出现的不均匀沉降
岛屿建筑将增加技术投入和建设成本，以预防可能出现的不均匀沉降问题。
4、大旱年景可能出现的水面积大幅度萎缩
建议政府有关部门牵头，组织有关各方科学制定旱、涝灾情应急预案。
5、对曹妃湖水体和水源污染的控制和生态养护不善，造成水体富营养化
建议政府有关部门尽快制定“曹妃湖湿地公园水源、水体资源保护条例试行办法”，以加大对水源、水体污染检测和执法的力度。
6、曹妃湖南部的油田和已规划批准的20公顷垃圾填埋场对湿地水质会产生潜在威胁。
建议政府组织有关科研院所对其进行讨论研究，并进行多个方案的选择和论证。
7、曹妃湖南岸2个排洪闸道的处理
排洪闸道如重视不够、处理不好，将是景观大道的严重缺憾。在技术上可否调整规划，置于东岸？
六、本项目的市场成熟度
曹妃湖岛屿开发项目选择什么时机成功地推向市场，还取决于以下项目的发育成熟程度以及国家政策面的走势。
1、曹妃湖北岸项目的落实情况和实施进度。
建议向当地政府部门了解其项目落实情况。
2、曹妃甸湿地公园规划、设计和施工进度。
建议向当地政府部门了解其项目落实情况。
3、曹妃甸科技论坛能否成行？何时举办?
建议向国家有关部门了解其进展情况。
4、曹妃甸港口建设的进展情况。
建议公司实地考察建设进度情况。
5、滨海新城的规划实施进度。
建议公司实地考察建设进度情况。
6、房地产行业走势
业界占据主流的一种观点是，房地产行业走势的“拐点”正在形成。
有关数据显示：国内沿海一些城市房地产价格由隐形降价演变到已出现大跌，有的跌幅已逾30%，直逼银行贷款警戒线。
今年上半年北京房屋销售成交数量暴跌，与2007年同期相比，跌幅达53%。市场观望气氛浓厚，消费者对房价看跌的走势心理预期已经形成。
宏观经济面趋紧的政策性调控、以及美国次贷危机有可能通过国际贸易波及中国实体经济，使中国房地产行业近期走势不容乐观！
7、宏观经济背景
通货膨胀和就业不足是中国政府经济领域面临的两个主要难点。近两年，央行连续紧缩银根、提高利率的货币政策目标，旨在抑制和减缓通货膨胀的压力。然而，其趋紧的货币政策带来的副作用也日益显现：房地产趋向低迷、股市暴跌、市场固定资产投资放缓，进而导致就业不足有所加重。
曹妃甸港口的崛起，政策效应是第一推动力。政府宏观调控面临的两难选择，加大了曹妃甸港口建设以及周边配套区域建设速度的不确定性，进而曹妃湖湿地公园的建设进度和周边市场的发育成熟时间也增加了不确定性，因此，曹妃湖岛屿项目的切入时机和开发周期能否与周边市场发育成熟的时间对接，使本项目风险控制应考虑的重要因素之一。
在明确本项目的产品定位后，如何降低项目前期投入，减轻前期资金压力，规避周边市场发育成熟时间不确定性风险，是项目开发应当考虑的关键问题。